Инновационный проект
Предложение заинтересованным организациям! Автоматизированная система оценки недвижимости АС Price Land. А. А Лаушкина,.
К. Э. Н. Санкт-Петербург.
15 мая 2017 Современные проблемы управления оценкой и налогообложением недвижимости носят системный характер, что подтверждается данными статистики, и обусловлены в основном отсутствием экономически обоснованных подходов к методам оценки. К сожалению, действующая практика направлена не на совершенствование механизмы государственной кадастровой оценки, а на развитие Института оспаривания и переоценки ошибок кадастра. При этом основные полномочия по кадастровой оценке и ответственность за её результаты возложены на регионы и вновь создаваемые ГБУ. Это создаёт предпосылки для поиска новых, более совершенных методов оценки.
Автоматизированная система Price Land использует принципиально новые нетрадиционные подходы к оценке недвижимости и современные информационные технологии. Система представляет собой программно — методический комплекс (авторская разработка), включающий: • Специализированное программное обеспечение Chartree комплексной оценки территорий, земельных участков и объектов недвижимого имущества;
• Географическую информационную систему ГИС PLAN;
• Геоинформационную систему “АэрофототоГИСтехнология” создания ГИС на базе ортофотопланов местности;
• Автоматизированную систему градостроительного проектирования АС ГРАД (проект); • СПО Метод 287 оперативной оценки стоимости объектов загородной недвижимости;
• Методику статистической обработки данных экспертных опросов Statistica;
• Методическое обеспечение задач АС Price Land. Система состоит из технологических линий – подсистем, связывающих в единый комплекс основные этапы работ по оценке недвижимости:
• Сбор и подготовку исходной информации по объектам недвижимости (ОН);
• Оценку и расчёт стоимости ОН;
• Создание геоинформационной системы и мониторинга данных по ОН, поддержание в актуальном состоянии;
• Создание дежурной ценовой карты; • Формирование муниципального кадастра недвижимости. Разработаны принципы формирования муниципального кадастра и дежурной ценовой карты недвижимости поселения (района). Новизну представляют:
1. Общие принципы построения территориальных автоматизированных систем {1}. 2. Автоматизированная система градостроительного проектирования АС Град (проект), как информационная основа для оценки недвижимости.
3. СПО Chartree: по своим возможностям настраиваться на оценку городских территорий, земельных участков и объектов недвижимого имущества разного функционального назначения программа не имеет аналогов. 4. Геоинформационная система Plan, совместимая с Mapinfo и Arcinfo, содержит ряд новых функциональных возможностей, адаптирована к требованиям задач системы управления недвижимостью и рассчитана на малоподготовленных к работе на ЭВМ а также с ГИС-технологией пользователей сельских поселений.
5. АэрофотоГИСтехнология: предложена новая технология формирования ГИС, использующая в качестве картографической подосновы растрово – векторные ортофотопланы местности. Она позволяет существенно сократить трудоёмкость картографических работ, повысить визуализацию и информативность изображений на карте и тем самым расширить круг задач, решаемых средствами ГИС-технологии {2}. 6.
СПО Метод 287: программа, разработанная на основе Методики № 287, даёт возможность по укрупнённым расценкам с учётом их индексации оперативно рассчитать ориентировочную стоимость объектов загородной недвижимости для налогообложения. 7. Методика статистической обработки данных экспертных опросов Statistica, разработана для целей и задач АС Price land и адаптирована к их условиям. Компоненты АС Price Land апробированы:
1. При оценке территорий и расчёте цены земли в 25 городах страны, в т. Ч. Г.
Г. Санкт – Петербург, Мурманск, Петрозаводск, Вологда, ряд городов Ленинградской области — Кингисепп, Приозерск, Волхов, Всеволожск, Сосновый Бор и др.; 2. В градостроительном проектировании при комплексной оценке территорий в Схемах территориального планирования и в Генпланах поселений Тихвинского и Киришского районов Ленинградской области;
3. В архитектурно– строительном проектировании при оценке проектных решений жилых зданий Ленинградских серий, результаты оценки качества проектов использованы при планировании оптимальной структуры жилищного строительства в Ленинграде;
4. При разработке методики оценки качества приватизируемых квартир (помещений), методика утверждена для применения в Ленинграде;
5. При разработке инвестиционного паспорта Выборгского района и в других задачах. Принципиальные основы АС Price Land. 1.
Децентрализованная система оценки и налогообложения недвижимости: АС Price Land ориентирована на муниципальные поселения и учитывает уровень компьютерной подготовленности местных специалистов, что не исключает возможность применения системы на региональном уровне. В настоящее время ведущие специалисты в области оценочной деятельности отмечают необходимость перехода к децентрализованной системе оценки объектов недвижимости с расширением полномочий муниципалитетов 2. Использование современных передовых информационных технологий:
ГИС — технологии на базе собственного ПО, ориентированного “на массового пользователя”;
разномасштабных растрово – векторных цифровых карт;
автоматизированной подготовки данных с использованием ГИС-технологии; аэрофотосъёмки местности, совмещённой с ГИС-технологией; экспресс–методов оперативной оценки объектов недвижимости; методов математической статистики и пр. Особая роль отводится дистанционным методам наблюдений за состоянием территорий с использованием беспилотной аэрофотосъёмки. Периодически повторяемая съёмка даёт возможность путём наложения слоёв отслеживать изменения состояния территорий за прошедший период, и выявлять незаконные постройки, нарушения градостроительных норм и пр. Трехмерное отображение местности на ортофотопланах местности значительно расширяет возможности кадастрового учета и территориального планирования.
3. Единый системно-методический подход к оценке недвижимости разного функционального назначения на территории региона с использованием общей информационной основы и унифицированных методических приёмов {1}. Методы оценки земельных участков и имущества физических лиц разрабатываются и утверждаются централизованно на региональном уровне и после экспериментальной проверки на примере пилотной территории (базового полигона) утверждаются для применения в муниципалитетах. (В последнее время широко дискуссируется вопрос о необходимости создания единой методики оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе государственной системы управления налогообложением недвижимого имущества.
Нам представляется, что в масштабах нашей необъятной страны с резко различающимися региональными особенностями территорий возможно лишь выработать общую научно обоснованную концепцию и методологию оценки, отвечающую требованиям системного подхода и адаптируемости к конкретным условиям регионов). 4. Взаимоувязка оценки недвижимости с градостроительным проектированием и, в частности, с комплексной оценкой территорий в проектной документации. Для этого предназначена автоматизированная система градостроительного проектирования АС ГРАД (проект) как информационная основа для комплексной оценки налогооблагаемой недвижимости.
• показатели градостроительной ценности территорий тесно согласуются с ценообразующими факторами, влияющими на рыночную стоимость объектов недвижимости, • в генпланах поселений содержится большой объём информации, которая может эффективно использоваться для расчёта стоимости объектов кадастровой оценки; • игнорирование этого фактора на практике приводит к дублированию идентичных работ, в т. Ч. По зонированию территорий и, соответственно, к неоправданным затратам материальных и трудовых ресурсов. 5.
Применение математических методов массовой кадастровой оценки земельных участков и недвижимого имущества в сочетании с экспертными. Это позволяет расширить состав учитываемых ценообразующих факторов, особенно качественных, и обеспечивает открытость, воспроизводимость и, соответственно, контролируемость результатов оценки. Предложены (впервые) методы и приёмы, позволяющие сгладить влияние возможной субъективности экспертных оценок на результат, а именно: отдельные экспертные элементы методики, после её апробации и утверждения, ”зашиваются в программу” и далее используются по умолчанию. 6.
Использование экспресс – методов оперативной индивидуальной оценки единичных объектов недвижимости. Применяемые сегодня методы массовой дистанционной оценки объектов недвижимости с использованием математической статистки привели на практике к многочисленным грубым ошибкам, т. К. Большинство ценообразующих факторов не поддаётся математической формализации, поскольку не имеют статистической зависимости Кроме того, массовая оценка “на расстоянии” разнородной по характеристикам совокупности объектов недвижимости не позволяет учесть индивидуальные характеристики оцениваемых объектов, особенно показатели качества.
7. Потребительское качество объектов недвижимости выделено в самостоятельную категорию и определяется автономно от их рыночной стоимости. Это позволяет оперативно в автоматизированном режиме производить переоценку всей налогооблагаемой базы по мере изменения социально–экономической ситуации и цен рынка. Смешение таких двух разно устойчивых понятий, как потребительская ценность объектов недвижимости и их рыночная стоимость, в едином уравнении приводит к искаженным результатам, т.
К. Первый фактор является величиной более стабильной во времени по отношению ко второму. Это обстоятельство усугубляется ещё и тем, что в соответствии с действующим законодательством, переоценка должна производиться один раз в пять лет, в отдельных случаях — через два — три года. 8.
Предусмотрен дополнительный учёт элементов элитной застройки дачных территорий с использованием повышающих коэффициентов — дифиляторов, что позволяет увеличить налоговые поступления в бюджет. К этим элементам отнесены:
• дорогостоящие строительные объекты загородной недвижимости, опеативный расчёт их стоимости производится с использованием СПО Метод 287 и дефиляторов;
• земельные участки, превышающие установленный предел нормативной площади;
• участки, расположенные в особо престижных районах дачной местности с выгодным местоположением, на природоохранных территориях, рядом с водоёмами, с нарушением градостроительных норм и пр;
• самовольные постройки и др. 9. Используемые унифицированные методы и приёмы обеспечивают полную открытость результатов оценки и доступность их налогоплательщикам. В условиях децентрализованной системы это обеспечивает возможность их оспаривания “на месте”, в муниципалитетах, без обращения в судебные инстанции.
Действующая система судебного оспаривания результатов кадастровой оценки не отрегулирована, не гарантирует объективной переоценки и компенсации уже выплаченных необоснованных налогов. АС Price Land является первым опытом создания автоматизированной системы, адаптированной к уровню компьютерной подготовленности поселковых муниципалитетов и охватывающей в комплексе весь цикл работ по формированию оценки и налогообложения земельных участков и недвижимого имущества, от сбора и автоматизированной подготовки исходных данных до создания муниципального кадастра и ценовой карты поселения (района). По широте охвата всего комплекса работ, связанных с формированием оценки недвижимости для налогообложения, и новизне концептуального подхода, АС Price Land не имеет аналогов. Компоненты АС Price Land легко адаптируются к конкретным особенностям территорий и могут найти широкое применение в регионах с различными природно-климатическими и социально-экономическими условиями.
Принятая методология призвана способствовать оптимизации системы налогообложения и снижению затрат на администрирование налогов. По запросу заинтересованных лиц могут быть высланы демонстрационные материалы,
E-mail: laushkina_alla@mail. Ru. Литература: 1). А.
А Лаушкина. Методы комплексной оценки эффективности градостроительных решений. – Л. Стройиздат, Ленинградское отделение, 1987, 103 с.
2). А. А Лаушкина. Основные методические положения и результаты работ по созданию ТИАС Поселение для Приозерского района Ленинградской области, в журнале “Информация и космос” N 4 за 2007, СПб, с.
65 – 68. Договорные условия:
Общая стоимость договора составляет 100 тыс. Руб. В соответствии со ст. 93 закона ФЗ-44 “Госзакупка у единственного поставщика”, договор оформляется на внеконкурсной основе, минуя торги, так как имеет ограниченную стоимость и АС Price Land является авторской инновационной разработкой.
Договорные обязательства Исполнителя: Исполнитель обязуется передать Заказчику по договору все компоненты АС Price Land с правом свободного использования программно–методических средств на территории региона а также долевого участия в тиражировании на территориях других областей страны по согласованию с Исполнителем. Контакты:
Научный руководитель, к. Э. Н. А.
А. Лаушкина, +7 960-239 76 17. E-mail: laushkina_alla@mail. Ru
Руководитель проекта В. В. Коноваленко, Индивидуальный. Предприниматель +7 921-559-30 02.